Строительство вне закона в Киеве: как уберечь себя от аферы (КАРТА)

Больше 200 строительных объектов Киева ведут работы с нарушением законодательства. Факты ICTV публикуют карту застройки и советуют, как уберечься от афер.

Почти 2000 строительных объектов Киева полным ходом ведут работы. В их числе – более 200 незаконных застроек, из них почти полсотни – жилые комплексы. В других областях страны ситуация не настолько ужасна, как в столице, но проблема существует.

По одному проблемному объекту – в Крыму (Феодосия), Волынской, Днепропетровский, Запорожский, Полтавской, Херсонской и Черниговской областях. Две подозрительные новостройки на Тернопольщине. Пять объектов в Одесской области. Во Львове и области – 21. В других областях незаконных ЖК не обнаружено. И это только по подсчету Союза Инвесторов Украины, реальное положение вещей значительно хуже.

Разобраться в ситуации ФАКТАМ ICTV помогли эксперты:

Владислав Михайленко, член комиссии по вопросам строительства, архитектуры и землеустройства КГГА.

Александр Босенко, юрист ВОО “Союз инвесторов Украины“.

Кто допустил?

На самом деле универсального ответа нет. Каждая ситуация индивидуальная.

Не секрет, что получение разрешительных документов раньше часто сопровождалось большой коррупцией. Заседание земельной комиссии проходило за закрытыми дверями, без картографических материалов, без журналистов. Голосовали вслепую, называя адреса или номера “нужных” дел. Вот так распределялась киевская земля.

Из-за этого стоимость квадратного метра возросла до 30%, которые ложатся на плечи инвесторов.  К примеру: часто, для экономии денег и времени (в т.ч. и при вводе в эксплуатацию), застройщики занижают категорию сложности (их в Украине – 5), что при 3-й категории, дает возможность строить по “упрощенной” процедуре (можно не проходить экспертизу проектной документации, не нужно получать разрешения на строительство и лицензию для генподрядной организации). Но это не законно и может повлиять на стройку (к примеру, остановка строительства, штрафы).

Есть скандальные стройки, которые по документам выглядят нормально, разрешения все получены. С точки зрения законодательства, эта застройка кажется “правильной”, но с точки зрения, так сказать, местной общины, возникают огромные проблемы. Например, стройки, которые проводятся прямо на придомовой территории, в густо застроенных и сформированных жилых кварталах.

Застройщики, получив эту землю и разрешительную документацию, спустя несколько лет начинают строительство, а местные жители, увидев зеленый забор во дворе, на детской или спортивной площадке, начинают борьбу за “свою” территорию. Таким образом, возникает конфликт интересов. Например, подобные ситуации были на Приречной 17, Приречной 19, Приречной 5.

Отсюда вывод, корень проблемы в закрытости власти, которая существовала долгие годы.

Кто за это отвечает?

С ответственностью огромнейшая законодательная проблема. С момента централизации власти (во времена президента Януковича), мы получили абсурдную ситуацию, когда в городах земельные участки под строительство передаются местной власти, которая контролирует этот процесс, но разрешительная документация на строительство дается центральной государственной властью. Сейчас, путем больших усилий и переговоров, удалось добиться принятия закона, в котором часть полномочий по разрешительной документации в строительстве будут переданы городу.

Основные проблемы:

Схема захвата земельных участков и дальнейшие попытки узаконивание их.
Документы на строительство выдаются с грубыми нарушениями, которые потом аннулируются или отменяться судом.
Застройщик с самого начала знает, что обманет людей и не утруждает себя получением разрешительных документов.
Иногда проектанты и архитекторы просчитываются, как следствие дома кренятся, фундамент трескается и т.д. Как результат – стройка останавливается.
В процессе строительства могут нарушаться многочисленные нормы ГСН (Государственные строительные нормы Украины). Из-за этого тоже могут остановить стройку.
“Cтарые чиновники” закрывают глаза на проблемы при стройке, а когда приходят “новые”, картина резко меняется…

Когда объект физически построен (о качестве строительства говорить не будем), заказчик строительства подает в инспекцию ГАСК (Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля) необходимые документы для его принятия. Однако, с учетом отсутствия таких документов, несоответствия нормам, инспекция дает отказ в принятии в эксплуатацию.

Не соглашаясь с таким решением, имея формальные основания, застройщик подает в суд иск о незаконности действий инспекции и просит суд обязать ее принять дом в эксплуатацию.

Мне встречались решения Гребенковского суда Полтавской области, Великоберезнянского районного суда Закарпатской области, Стахановский городской суд Луганской области, несмотря на то, что объекты расположены в Киеве, – признается Александр Босенко.

При наличии не оспоренного решения, такие объекты принимаются в эксплуатацию. Подобные решения встречались по ЖК Панорамный городок, ЖК Элегант, ЖК Уютный/Уютный квартал, ЖК Жемчужина Троещины.

Сейчас тоже строят?

На данном этапе Комиссия по отводу земельных участков работает максимально прозрачно. На каждом заседании присутствует минимум 100-150 человек, среди них журналисты, общественные активисты, представители территориальных общин. Если люди категорически выступают против отведения земельного участка, то такой вопрос снимается.

В КГГА заверяют, что новое законодательство не позволяет в городе отводить пустые земельные участки (как это было, например, во времена Омельченко или Черновецкого). Разрешено отводить участки под существующее имущество, пустые земельные участки можно отводить только на аукционах: открытых, прозрачных, с соответствующей документацией, с обязательным проведением общественных слушаний.

Сейчас все незаконные стройки отслеживаются, они вовсе не появляются. Виталий Кличко лично потратил два года, чтобы каждый чиновник в районе знал и четко понимал, что, если он вдруг допустит незаконную стройку, ему придется поплатиться не только своей должностью, но и свободой, он будет привлечен к уголовной ответственности.

Владислав Михайленко уверен, что сегодня мы получили город, в котором чиновники не закрывают глаза на беспредел застройщиков. Сейчас нужно решать проблемы, которые достались в наследство от прошлых начальников и руководителей города.

Методы борьбы с незаконным строительством

Проще всего демонтировать здание на стадии четвертого этажа строительства. После того, как коробка стала выше, демонтировать становится намного сложнее, более затратно.

В вопросе незаконной стройки мы всегда получаем две стороны: одна сторона – это общественные активисты, представители городской власти, которая прекрасно понимает, что стройка незаконна, с ней надо бороться.

И представители второй стороны – это инвесторы, которые вложили туда частично или полностью деньги и надеются получить свои квартиры. Поэтому каждую незаконную стройку невозможно рассматривать только с одной точки зрения. Да, безусловно, мы все понимаем с юридической точки зрения, что это незаконно, но есть человеческий фактор, люди, которые могут из-за этого пострадать. Например, вспомним, Элита центр. Именно поэтому каждый вопрос решается индивидуально.

Как себя уберечь?

Чтобы не стать жертвой аферистов и максимально перестраховаться нужно:

1. Проанализировать репутацию застройщика (опыт строительства, успешность реализации проектов, историю компании, отсутствие судебных прецедентов, которые могут влиять на строительство, его финансовое состояние, откуда он берет деньги на строительство пр.)

2. Если слишком низкая цена – это первый “звоночек”, что есть подвох.

3. Анализируйте СМИ. Если с объектом возникает проблема, в основном, сразу появляется информация.

4. Будьте бдительны, когда активно подталкивают к подписанию договора, рассказывая, что “квартира последняя ” и т.д.,  это также должно насторожить.

5. Анализируйте договор. Вы должны понимать, что подписываете! Все “подводные камни”, плюсы и  минусы этой схемы инвестирования. Условия договора должны быть выгодными и равными, как для вас, так и для застройщика.

Должны быть указаны четкие сроки введения в эксплуатацию и сроки получения квартиры в собственность. Равная материальная ответственность обеих сторон; право расторгнуть договор с возможностью быстрого возврата средств, в случае невыполнения застройщиком обязательств, четкий перечень оборудования/работ, которые производятся в квартире; четкая конкретизация дома и квартиры (кадастровый № участка, на основании каких документов строится,  № квартиры, ее площадь, количество комнат, утвержденный план этажа и квартиры должен быть частью договора и пр.)

6. Разрешительная документация должна быть в порядке. Это очень важный аспект при инвестировании. Во-первых, не имея соответствующих документов, объект будет считаться самовольным строительством (со всеми правовыми последствиями), во-вторых, он не примется в эксплуатацию и люди не получат в собственность квартиры.

7. Не принимайте решение сами. Обращайтесь за помощью к квалифицированным специалистам! Не нужно смотреть на кого-то, “мой сосед купил, значит там все хорошо, а значит и я куплю…”

 

На сегодняшний день есть реестры проблемных объектов (хотя в них еще далеко не все проблемные ЖК):

сайт Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам

сайт Градостроительного мониторинга Кадастр Киева

сайт Инспекции ДАБИ – можно  проверить наличие разрешений на стройку.

сайт Единого государственного реестра судебных решений – можно увидеть наличие/отсутствие судов у застройщика.

Загружается…

Вверх Вверх
Вверх