PHNjcmlwdCBkYXRhLW91dHN0cmVhbS1pZD0iMTMxOSIgZGF0YS1vdXRzdHJlYW0tZm9ybWF0PSJmdWxsc2NyZWVuIiBkYXRhLW91dHN0cmVhbS1zaXRlX2lkPSJGYWt0eV9GdWxsc2NyZWVuIiBkYXRhLW91dHN0cmVhbS1jb250ZW50X2lkPSJmYWt0eS5pY3R2LnVhIiBzcmM9Ii8vcGxheWVyLnZlcnRhbWVkaWEuY29tL291dHN0cmVhbS11bml0LzIuMDEvb3V0c3RyZWFtLXVuaXQubWluLmpzIj48L3NjcmlwdD4=

Будівництво поза законом в Києві: як уберегти себе від афери (КАРТА)

На більш ніж 200 будівельних об’єктах Києва ведуть роботи з порушенням законодавства. Факти ICTV публікують карту забудов і радять, як вберегтися від афер.

На сьогодні у Києві ведеться робота майже на 2000 будівельних об’єктах, серед яких виявлено більше 200 незаконних забудов, з них біля півсотні – житлові комплекси. В інших областях країни ситуація не на стільки жахлива, як у столиці, але проблема існує.

По одному проблемному об’єкту – у Криму (Феодосія), Волинській, Дніпропетровський, Запорізький, Полтавській, Херсонській та Чернігівській областях. Дві підозрілі новобудови на Тернопільщині. П’ять об’єктів в Одеській області. У Львові та області – 21. У інших областях жодних незаконних ЖК не виявлено. Це тільки за підрахунком Союзу Інвесторів України, реальний стан речей значно гірший.

Розібратися у ситуації Фактам ICTV допомогли експерти:

Владислав Михайленко, член комісії з питань будівництва, архітектури та землеустрою КМДА.

Олександр Босенко, юрист ВГО “Союз інвесторів України”.

Хто допустив?

Насправді універсальної відповіді немає. Кожна ситуація індивідуальна.

Не секрет, що отримання дозвільних документів часто супроводжувалося великою корупцією. Раніше засідання земельної комісії проходило за закритими дверима, без картографічних матеріалів, без журналістів. Голосували наосліп, називаючи адреси або номери “потрібних” справ. Ось так розподілялася київська земля.

Через це вартість квадратного метра зросла до 30%, які лягають на плечі інвесторів. Наприклад: часто, для економії грошей і часу (в т.ч. і при введенні в експлуатацію), забудовники занижують категорію складності (їх в Україні – 5), що при 3-й категорії, дає можливість будувати за спрощеною системою (можна не проходити експертизу проектної документації, не потрібно отримувати дозвіл на будівництво і ліцензію для генпідрядної організації). Але це незаконно і може вплинути на будівництво (наприклад, зупинка будівництва, штрафи).

Є скандальні будівництва, які за документами виглядають начебто нормально. З точки зору законодавства, ця забудова здається “правильною”, але з точки зору, так би мовити, місцевої громади, виникають величезні проблеми. Наприклад, будівництва, які проводяться прямо на прибудинковій території, в густо забудованих і сформованих житлових кварталах.

Забудовники, отримавши цю землю та дозвільну документацію, через кілька років починають будівництво, а місцеві жителі, побачивши зелений паркан у дворі, на дитячому або спортивному майданчику, починають боротьбу за “власну” територію. Таким чином, виникає конфлікт інтересів. Наприклад, подібні ситуації були на Прирічній 17, Прирічній 19, Прирічній 5.

Звідси висновок, корінь проблеми в закритості влади, яка існувала довгі роки.

Хто за це відповідає?

З відповідальністю величезна законодавча проблема. З моменту централізації влади (за часів президента Януковича), ми отримали абсурдну ситуацію, коли земельні ділянки під будівництво передаються місцевій владі, яка контролює цей процес, але дозвільна документація на будівництво дається центральною державною владою. Зараз, шляхом великих зусиль і переговорів, вдалося домогтися прийняття закону, в якому частина повноважень щодо дозвільної документації в будівництві, буде передана місту.

Основні проблеми:

Схема захоплення земельної ділянки і подальші спроби узаконення.
Документи на будівництво видаються з грубими порушеннями, які потім анулюються або скасовуються судом.
Забудовник з самого початку знає, що обдурить людей і не обтяжує себе отриманням дозвільних документів.
Іноді проектанти й архітектори прораховуються, як наслідок будинок нахиляється, фундамент тріскається і т.д. Як результат – будівництво зупиняється.
У процесі будівництва можуть порушуватися численні норми ДБН (Державні будівельні норми України). Через це теж можуть зупинити будівництво.
“Старі чиновники” закривають очі на проблеми при будівництві, а коли приходять “нові”, картина різко міняється …

 

Коли об’єкт фізично побудований (про якість будівництва говорити не будемо), замовник будівництва надає необхідні документи до Інспекції ДАБК (Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю) для його прийняття. Однак, з огляду на відсутність таких документів, невідповідності нормам, інспекція дає відмову в прийнятті в експлуатацію.

Не погоджуючись з таким рішенням, маючи формальні підстави, забудовник може подавати позов до суду про незаконність дій інспекції і просити суд зобов’язати її прийняти будинок в експлуатацію.

Мені зустрічалися рішення Гребінківського суду Полтавської області, Великоберезнянського районного суду Закарпатської області, Стахановський міський суд Луганської області, незважаючи на те, що об’єкти розташовані в Києві, – зізнається Олександр Босенко.

За наявності не оскарженого рішення, такі об’єкти приймаються в експлуатацію.

Подібні рішення зустрічалися по ЖК Панорамний містечко, ЖК Елегант, ЖК Затишний / Затишний квартал, ЖК Перлина Троєщини.

Зараз теж будують?

На даному етапі Комісія щодо відведення земельних ділянок працює максимально прозоро. На кожному засіданні присутні мінімум 100-150 осіб, серед них журналісти, громадські активісти, представники територіальних громад. Якщо люди категорично виступають проти відведення земельної ділянки, то таке питання знімається.

У КМДА запевняють, що нове законодавство не дозволяє в місті відводити порожні земельні ділянки (як це було, наприклад, за часів Омельченка або Черновецького). Дозволено відводити ділянки під існуюче майно, порожні земельні ділянки можна відводити тільки на аукціонах: відкритих, прозорих, з відповідною документацією, з обов’язковим проведенням громадських слухань.

Зараз всі незаконні будівництва відслідковуються, вони зовсім не з’являються. Віталій Кличко особисто витратив два роки, щоб кожен чиновник в районі знав і чітко розумів, що, якщо він раптом допустить незаконне будівництво, йому доведеться поплатитися не лише своєю посадою, а й свободою, він буде притягнутий до кримінальної відповідальності.

Владислав Михайленко впевнений, що сьогодні ми отримали місто, в якому чиновники не закривають очі на беззаконня забудовників. Зараз потрібно вирішувати проблеми, які дісталися у спадок від минулих начальників і керівників міста.

Методи боротьби з незаконним будівництвом

Найпростіше демонтувати будівлю на стадії четвертого поверху будівництва. Якщо коробка вище – демонтувати набагато складніше, затратніше.

У питанні незаконного будівництва ми завжди отримуємо дві сторони: одна – це громадські активісти, представники міської влади, яка прекрасно розуміє, що будівництво є незаконним, з нею треба боротися.

І представники другої сторони – це інвестори, які вклали туди частково або повністю гроші і сподіваються отримати свої квартири. Тому кожне незаконне будівництво неможливо розглядати тільки з однієї точки зору. Так, безумовно, ми все розуміємо з юридичної точки зору, що це незаконно, але є людський фактор, люди, які можуть через це постраждати. Наприклад, згадаємо, Еліта центр. Саме тому кожне питання вирішується індивідуально.

Як себе вберегти?

Щоб не стати жертвою аферистів і максимально перестрахуватися потрібно:

1. Проаналізувати репутацію забудовника (досвід будівництва, успішність реалізації проектів, історію компанії, відсутність судових прецедентів, які можуть впливати на будівництво, його фінансовий стан, звідки він бере гроші на будівництво тощо).

2. Якщо занадто низька ціна – це перший “дзвіночок”, що є підступ.

3. Аналізуйте ЗМІ. Якщо з об’єктом виникає проблема, в основному, відразу з’являється інформація.

4. Будьте пильні, коли активно підштовхують до підписання договору, розповідаючи, що “квартира остання” і т.д., це також повинно насторожити.

5. Аналізуйте договір. Ви повинні розуміти, що підписуєте! Всі “підводні камені”, плюси і мінуси цієї схеми інвестування. Умови договору повинні бути вигідними і рівними, як для вас, так і для забудовника.

Повинні бути вказані чіткі терміни введення в експлуатацію і терміни отримання квартири у власність. Рівна матеріальна відповідальність обох сторін; право розірвати договір з можливістю швидкого повернення коштів, у разі невиконання забудовником зобов’язань, чіткий перелік обладнання/робіт, які проводяться в квартирі; чітка конкретизація будинку і квартири (кадастровий № ділянки, на підставі яких документів будується, № квартири, її площа, кількість кімнат, затверджений план поверху і квартири повинен бути частиною договору та ін.)

6. Дозвільна документація повинна бути в порядку. Це дуже важливий аспект при інвестуванні. По-перше, не маючи відповідних документів, об’єкт буде вважатися самовільним будівництвом (з усіма правовими наслідками), по-друге, він не прийметься в експлуатацію і люди не зможуть отримати у власність квартири.

7. Не приймайте рішення самі. Звертайтеся по допомогу до кваліфікованих фахівців! Не потрібно дивитися на когось, “мій сусід купив, там все добре, то і я куплю …”

 

На сьогоднішній день є реєстри проблемних об’єктів (хоча в них ще далеко не всі проблемні ЖК):

сайт Асоціації допомоги постраждалим інвесторам

сайт Містобудівного моніторингу Кадастр Києва

сайт Інспекції ДАБІ – можна перевірити наявність дозволів на будівництво.

сайт Єдиного державного реєстру судових рішень – можна побачити наявність/відсутність судів у забудовника.

Завантаження...

Вгору Вгору
Вверх