Продати землю і не нашкодити: скільки зароблять селяни та хто куплятиме

Українська земля – це 40% світових чорноземів, а ще – основа виробництва всіх продуктів харчування, якими ми годуємо не лише Україну, а й увесь світ. Але за роки незалежності ми перетворили це багатство на яблуко розбрату.

На папері земля залишається у власності народу, але фактично вона продається та купується, “віджимається”, оброблюється незаконно, стає елементом схем по ухиленню від сплати податків.

Вже 25 років ми топчемося на місці, намагаючись вигадати, як навести лад в земельних відносинах: кому, коли і як можна буде мати у власності та продавати нашу землю. Останні 16 років в Україні діє заборона на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення. Проте, із заходу, який мав дати час, щоб виробити прийнятне для всіх рішення, він перетворився на звичайний привід для спекуляцій.

Міжнародний валютний фонд вимагає від нас впровадження ринку землі, і питання загострюється з кожним днем, що наближає нас до голосування щодо долі мораторію, яке має відбутися у травні.

Які пропозиції ми маємо на сьогодні? У Верховній Раді зареєстровано три різні законопроекти щодо обігу земель сільськогосподарського призначення: від Уряду, від колективу народних депутатів на чолі з  Олексієм Мушаком (Блок Петра Порошенко) і від нардепа Аркадія Корнацького (також БПП). Давайте, розглянемо, що пропонується.

 

Законопроект Уряду Законопроект №5535 Законопроект №5535-1
Коли впроваджується ринок землі? 3 1 січня 2018 року для всіх земель Поетапно:
з 1 липня 2017 року – на землі державної і комунальної власностi
з 1 липня 2018 року – на приватні землі населення
з 1 січня 2020 року – для українських підприємств
з 1 січня 2030 – для іноземців, осіби без громадянства.
З дня офіційного оприлюднення закону для всіх земель
Хто зможе купувати? – Громадяни України
– Територіальні громади (ТГ)
– Місцеві органи влади
– Держава
– Громадяни України
– ТГ
– Держава
– Підприємства (з 2020 року)
– Іноземці, осіби без громадянства (з 2030 року)
Тільки громадяни України та українські сільськогосподарські підприємства
Який максимальний розмір земельної ділянки можна буде мати у власності? 200 га – для населення
необмежено – для держави й ТГ
500 га – для населення
не більше 33% площі с/г угідь ТГ або району – для підприємств
необмежено – для держави та ТГ
Немає обмежень

Джерело Всеукраїнська Аграрна Рада:  http://uacouncil.org/news/670.html

Трішки про ризики

Картинки по запросу

Абсолютно зрозуміло, що рано чи пізно ми прийдемо до вільного ринку землі. Він є базисом успішного сілськогосподарського виробництва всіх розвинених країн, адже, як не крути, а власник більше, ніж орендар, зацікавлений вкладати кошти в землю, щоб вона ставала родючішою і приносила вищий дохід. Країни колишнього Радянського Союзу вже пройшли через відміну мораторію на продаж землі і зробили це успішно.

Але що чекає на нас, якщо ми запустимо ринок зараз за одним із запропонованих варіантів?

Ключова мета введення ринку землі – залучення інвестицій для пожвавлення економіки. Це має відбуватися за допомогою міжнародних інституцій, які направлять кошти в українські банки для кредитування бажаючих придбати землю. Чому ми розраховуємо на допомогу іноземних донорів? Тому що наші банки не мають достатнього фінансового ресурсу.

Київський міжнародний інститут досліджень провів опитування серед власників паїв, яке свідчить, що кожен шостий готовий продати свою землю. Тобто одразу після відміни мораторію обсяг ринку землі складе шосту частину від 27,7 млн га, які знаходяться зараз у приватній власності, а це 4,6 млн га.

Значить, первісна потреба в капіталі складе мінімум 4,6 млрд дол. (за нинішньою ціною $1 тис. на га). Якщо до продажу запропонують ще землі державної і комунальної власності, яких у нас 10,5 млн га, сума зросте.

При цьому власний капітал банків України залишиться на рівні $4,7 млрд. Очевидно, нашим банкам цього не вистачить, щоб забезпечувати і старі напрями кредитування, і новий – земельний.

Міжнародні інституції будуть зацікавлені давати Україні кошти лише за умови масштабного проекту з малими ризиками. Згадаймо, що на перших етапах запропонованих законопроектів (крім №5535-1, про нього пізніше) єдиним, хто може придбавати землю фактично є фізична особа. Розраховувати на те, що фізичні особи будуть брати великі суми не доводиться (відсотки за кредитами у нас захмарні, до того ж діятиме обмеження по концентрації землі в одних руках).

Щодо ризиків

Очевидно, що банк менше ризикує, надаючи кошти юридичній особі, аніж фізичній. Підприємство має фінансову звітність і надає відповідні застави, його легше контролювати. Крім того, НБУ вважає землю ризиковою заставою.

На сьогодні коефіцієнт ліквідності земельної ділянки (тобто наскільки швидко банк зможе продати її, якщо позичальник не зможе виплатити кредит) складає 0,35, а автомобіля – 0,75. Банки завжди віддаватимуть перевагу кредитуванню під заставу авто. Тому навряд чи Україні вдасться залучити гроші від іноземних донорів на забезпечення банківського кредитування під придбання землі.

Зрозуміло, що на перших етапах землю купуватимуть ті, хто вже має виробниче підприємство, або ті, хто хоче здавати землі в оренду. У будь-якому випадку це повинні бути забезпечені люди, які будуть здатні платити відсотки за кредитом, який вони взяли на покупку землі, або мати власні кошти на це. Оскільки ми вже з’ясували, що запуск масштабного кредитування під землю мало ймовірний, ці люди повинні мати достатньо власних коштів у готівці.

Якщо розглядати умовну ситуацію, що буде продано всі 40 млн га сільськогосподарських земель ділянками по 200 га, то ми побачимо, що землю зможуть купити 200 тис. осіб, або 40 тис. сімей.

Ми всі знаємо, що в Україні цілком достатньо претендентів на перебування в цьому списку, так само, як і, на жаль, тих, хто не зможе собі дозволити придбати землю. Серед них і сільськогосподарські підприємства. Навіть у випадку впровадження ринку землі за варіантом, коли юридичні особи отримують дозвіл на купівлю землі у 2020 році, їх цілком встигнуть обійти вищезгадані 40 тис. сімей.

Таким чином, хоча ми й запускаємо ринок землі, ті, хто її обробляє, все одно залишаються “осторонь”, не маючи реального стимулу вкладати кошти в землю, що залишається чужою.

Значить, скажете ви, найкращим видається варіант законопроекту №5535-1, адже він дозволяє купувати землю українським підприємствам. З точки зору вищеописаного, це, безперечно, так і є. Але навіть якщо юридична особа стане реальним власником землі, почне вкладатися в її ефективність, поряд із очевидними перевагами розвитку сільськогосподарського виробництва ми не позбавляємося ще одного ризику перших років запровадження ринку землі – зростання цін.

Це дуже проста економіка. Якщо компанія витратила певну суму коштів, щоб забезпечити виробництво, вона повинна якимось чином повернути собі ці гроші. Тобто підприємство буде вимушене підняти ціни на свою продукцію, і значить, проценти за взятим кредитом ляжуть на плечі споживача.

 

Що робити?

На перший погляд, це – дилема, яку неможливо вирішити. Але є альтернативні погляди, які варто розглянути. Якщо триматися ідеї поетапного впровадження ринку, ми знайдемо відповіді на більшість питань.

При цьому першим етапом повинно бути наведення ладу в базі даних української землі – Державному земельному кадастрі та Реєстрі прав на нерухому майно. Ми досі стикаємося з тим, що багато ділянок перетинаються, або взагалі мають по два власника, які не знають одне про одного. Як вони вирішуватимуть спори, якщо хтось продасть ділянку?

Крім того, досі залишається частка населення, яка працювала на державних аграрних підприємствах, але не отримала землю під час розпаювання в 1990-х роках. Ці землі мають бути розпайовані, адже виходить, що ці люди мають право на землю, а продаватиме її і отримуватиме дохід хтось інший.

І вже після цього можна обережно запустити пілотні проекти з продажу державних земель. Це дозволить сформувати ціну, побачити, як діють ринкові механізм на практиці і розробити цікаві для банківського сектору інструменти кредитування купівлі землі.

Варто розглянути і дозвіл юридичним особам на придбання землі, оскільки це дозволить запустити повноцінний ринок. Але обов’язково з запобіжниками, основний з яких – що компанії мають бути на 100% у власності громадян України. Так ми уникнемо продажу землі іноземцям через схему власності в українських компаніях.

Аграрії України сходяться в думці, що запуск ринку землі неминучий, але після згаданої попередньої підготовки.

Днями Всеукраїнська аграрна рада спільно з найбільшими аграрними асоціаціями України звернуться до прем’єр-міністра зі своїми пропозиціями.

Ми можемо запустити ринок землі лише один раз, тому варто докласти всіх зусиль, щоб зробити це правильно і не нашкодити.

Читайте: Продати землю України. Хто заробить та чи треба боятись китайців

Раніше Факти ICTV писали, що прем’єр Володимир Гройсман анонсував нову модель земельної реформи. Обіцяє, що вона буде в інтересах селян-пайовиків, а не великих агрохолдингів чи іноземців.

Завантаження...
Завантаження...
Завантаження...
Завантаження...

Вгору Вгору
Вверх
ВІТАННЯ!
Будь ласка, допоможіть нам покращити Факти -
поставте 2 чесних галочки:

1.

2. Мені

Будь-ласка, заповніть всі поля